ענייני מיסוי בקניית קרקע מפותחת במכרז

אני עומד להשתתף במכרז לקניית קרקע וישנם כמה דברים לא ברורים בנוגע למס רכישה. נגיד ואני עומד להציע הצעה של 300 אלף כולל מע"מ על הקרקע ועוד 300 אלף כולל מע"מ על הפיתוח, הבנתי שצריך לשלם מס רכישה על ה 300 אלף כולל המע"מ על הקרקע ועוד מס רכישה יחסי מה-300 אלף של הפיתוח לפי מה שהספיקו בפיתוח נכון ליום הזכייה\חתימה.
האם הגיוני לשלם מס רכישה על משהו לכאורה שכבר שולם עליו מס (מע"מ) הרי זה מס כפול או שמה אני משלם מס רכישה רק על הסכום לא כולל מע"מ?
איך אני יכול לדעת מה השלב של הפיתוח שרק בגינו אני אמור לשלם מס רכישה?
ההצעה שאני צריך להגיש למנהל היא ללא מע"מ, הפיתוח עם מע"מ ומשולם בנפרד והוא קבוע לכולם. בנוסף יש את הקטע שאמורים לשלם 6% ואם עומדים בכמה תנאים אז זה 5%. אם זכיתי ולפני שעוברות שנתיים יש לי תוכניות ואישורי בניה אך לא אספיק להתחיל לבנות\ או אולי יש לי רק שלד, האם אני עדיין זכאי להנחה? הבית המדובר שייבנה על השטח הוא לשימושי האישי והפרטי, ויהיה בייתי היחיד (נכון להיום אף פעם לא קניתי או בניתי בית וכך גם אישתי).
אודה לכם על תשובות.עו"ד שי עמית משיב:

מס רכישה משולם על מרכיב הקרקע, הפיתוח היחסי והמע"מ. אמנם יש מס על המע"מ, אך המע"מ מהווה חלק ממחיר העסקה,  לצורך חישוב מס רכישה.  כך, גם כאשר רוכשים דירה מקבלן.
לגבי שלב הפיתוח, יש לברר בעירייה איזה חלק מהפיתוח בוצע.
לגבי ההנחה: במידה ולא הושלמו התנאים כנדרש בחוק בתוך שנתיים, ניתן לפנות לרשויות המס ולבקש ארכה. ההחלטה נתונה לשיקול הדעת של רשויות המס.