איך רוכשים דירה ללא הון עצמי?

כל זוג צעיר אשר חולם על רכישת דירה יודע, לשם כך הוא צריך הון עצמי בגובה מסוים, לרוב מדובר על לפחות 25 אחזו מסכום הנכס, כשאת שאר הכסף הוא יכול לקבל בהלוואה מהבנק או מגוף מימון אחר.

על פניו, 25 אחוז מסכום הנכס הוא לא גבוה, בטח לא באופן יחסי לסכום ההלוואה שהזוג אמור לקבל. אך כשאנחנו בוחנים את מחירי הנדל"ן בישראל בעשור האחרון, את גובה המשכורות של זוגות צעירים ויוקר המחייה למוצרים בסיסיים ואחרים, אז ברור לנו ש-25 אחוז הון עצמי יכול להיות סכום לא מבוטל שרבים מהזוגות הצעירים יתקשו לעמוד בו.

עם השנים נוצרו מסלולים נוספים המאפשרים רכישת דירה, כולל מסלול של רכישת דירה ללא הון עצמי. מסלול זה מיועד עבור מי שמעוניין לרכוש נכס ואין לו את היכולת לספק הון עצמי בגובה שהבנק או גוף המימון אליו הוא פונה דורש ממנו.

כיצד אפשר להשתמש במסלול זה?

מסלול של רכישת דירה ללא הון עצמי לא נוצר בחלל ריק. הרעיון שעומד מאחוריו הוא, שיעבוד דירה כבטוחה להלוואה. כלומר, הרוכשים משעבדים את הדירה אותה הם מבקשים לרכוש אל הגוף ממנו הם לוקחים הלוואה, כאשר השעבוד יסתיים ברגע שהם יסיימו להחזיר את ההלוואה.

חשוב להדגיש, לא בכל מצב אפשר לעשות זאת, גם כשבוחרים מסלול שכזה, צריך לדעת איך לעשות אותו באופן שבאמת יהיה ניתן להתמודד עם תנאי ההחזר של ההלוואה. סביר להניח שהגורם המלווה, בין אם הוא בנק או גוף מימון אחר, ידרוש החזר כספי מאוד גבוה מדי חודש, כולל ריבית גבוהה, על מנת שהוא יוכל להבטיח שאכן יקבל את כספו בחזרה. במידה והרוכשים לא יוכלו לעמוד בתנאי ההחזר, עליהם לקחת בחשבון שהם עלולים לאבד את הנכס שלהם.

באילו מצבים כן נכון לרכוש דירה ללא הון עצמי?

יחד עם כל מה שציינו, ישנם מקרים בהם זה כן נכון והגיוני לרכוש דירה ללא הון עצמי. למשל, אם יש נכסים אחרים שאפשר לשעבד אותם אל מול ההלוואה. למשל, אם יש נכס של הורים או נכס ירושה ואפשר לשעבד אותו, אז זה משתלם.

מקרה נוסף בו אופציה כזו היא רלוונטית, הוא כשמדובר על אנשים שמרוויחים סכומי עתק והם חשים וודאות גבוהה ביכולת שלהם להחזיר את ההלוואה. זה גם נכון לעשות את זה במקרה שמדובר בדירה המיועדת להשקעה. אז ייתכן מאוד שההשקעה בדירה תחזיר את עם הזמן את ההלוואה, ואז אין צורך להשקיע בה הון עצמי.

בכל מקרה, חשוב מאוד לבדוק היטב את התנאים לפני שנכנסים לסוג כזה של עסקה, חשוב להכיר את השוק ולדעת מה היכולות, התנאים והמגבלות הקיימים. רק אז אפשר יהיה לקבל החלטה מושכלת האם אכן לרכוש דירה ללא הון עצמי.